“ฟองสบู่อสังหาฯ” น่ากลัวแค่ไหน แล้ว..ไทยมีโอกาสไปถึงจุดนั้นหรือไม่?

ปี 2540 ไทยเกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง หรือที่หลายคนเรียกว่า ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ เพราะในยุคนั้นมีอัตราเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ในระดับ 2 หลัก ซึ่งถือว่าเป็นอัตราดอกเบี้ยในระดับสูงมาก นักลงทุนส่วนใหญ่ก็ควรจะพอใจกับการฝากเงิน หรือไม่อยากกู้เงินเพราะดอกเบี้ยสูง กลับกลายเป็นธุรกิจอสังหาฯ ได้รับความนิยม และซื้อง่ายขายคล่อง จนทำให้นักลงทุนหลายคนใช้วิธีนี้ในการเก็งกำไรอสังหาฯ ทำให้มีเงินทุนจากต่างประเทศ ไหลเข้ามาเก็งกำไรด้วย

สุดท้ายจึงทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ ติดลมบน ถือเป็นยุคทองของคนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อวันที่ 2 ก.ค. 2540 มีการลดค่าเงินบาท ทำให้เงินกู้ที่มีสกุลเงินตราต่างประเทศ เงินต้นปรับเพิ่มเป็นเท่าตัว เนื่องจากค่าเงินบาทอ่อนค่า จนทำให้มีการเรียกหนี้คืนอย่างรวดเร็ว จนเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาฯแตก ราคาอสังหาฯ ปรับตัวลดลงอย่างรวดเร็ว สำหรับบทเรียนที่ได้รับ คือ ไม่ควรกู้มาลงทุนผิดวัตถุประสงค์ มีนักลงทุนจำนวนมาก ใช้วงเงิน OD เงินกู้ระยะสั้น เพื่อมาซื้อที่ดิน ที่เป็นสินทรัพย์ระยะยาว ทำให้เมื่อถูกเรียกหนี้คืน และค่าเงินบาทอ่อนอย่างรวดเร็ว ทำให้การใช้คืนหนี้ทำได้ยาก

วันนี้จะพาย้อนรอยดูอีกครั้งว่า “ฟองสบู่อสังหาฯ” น่ากลัวแค่ไหน? แล้วเกิดขึ้นได้อย่างไร หลายคนสงสัยว่าไทยมีโอกาสจะเกิดขึ้นบ่อยครั้งหรือไม่ ข้อมูลจาก Finnomena เปิดเผยว่า

ฟองสบู่แตก คืออะไร?

• โดย“ภาวะฟองสบู่แตก” หมายถึงสถานการณ์ที่ราคาของสินทรัพย์ลงทุนเฟ้อเกินปัจจัยพื้นฐานของสินทรัพย์ลงทุนนั้นไปมากจนเริ่มไม่สมเหตุสมผล
• ซึ่งทั่วไปมักเกิดจากความพยายามเก็งกำไรและทัศนคติของนักลงทุนต่อสินทรัพย์การลงทุนที่ดีเกินจริง จนกระทั่งถึงจุดอิ่มตัวก็ระเบิดออก ราคาสินทรัพย์ลงทุนจึงรูดลงอย่างรวดเร็วชนิดที่ว่าตั้งตัวกันไม่ทัน

เปิด 5 ขั้นตอนของการเกิดฟองสบู่

1. Displacement: การเกิดขึ้นของสิ่งน่าดึงดูดใจใหม่ ๆ เช่น เทคโนโลยีใหม่ หรืออัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเป็นประวัติการณ์

2. Boom: สิ่งน่าดึงดูดใจนั้นกลายเป็นกระแสที่ถูกพูดถึงเป็นวงกว้าง นักลงทุนต่างหลั่งไหลเข้ามาพร้อม ๆ กัน เกิดความกลัวการ “ตกรถ” หรือการสูญเสีย “โอกาสที่อาจเกิดขึ้นแค่ครั้งเดียวในชีวิต”

3. Euphoria: สถานการณ์ที่ไม่ว่าราคาของสินทรัพย์ลงทุนนั้นจะพุ่งขึ้นไปเท่าไหร่ ก็จะยังคงมีนักลงทุนที่พร้อมจะเข้าสู่การลงทุนในสิ่งนั้นอยู่ดี ราคาของสินทรัพย์ลงทุนจะยิ่งพุ่งสูงจนฉุดไม่อยู่

4. Profit-taking: จุดที่นักลงทุนบางกลุ่มเริ่มกระโดดออกจากฟองสบู่ที่กำลังต่อตัวเพื่อฉวยโอกาสทำกำไร เกิดเป็นจังหวะย่อตัวครั้งแรก ๆ ของตลาด

5. Panic: ผู้คนลืมความน่าดึงดูดใจของสินทรัพย์ลงทุนนั้นไปจนหมดและเร่งขายสินทรัพย์เพื่อถือเงินสดให้ได้มากที่สุด ราคาของสินทรัพย์ลงทุนรูดลงอย่างรวดเร็วและรุนแรง เป็นจังหวะที่เกิดขึ้นได้ในช่วงเวลาสั้น ๆ และไม่สามารถกะเกณฑ์ได้แน่ชัดว่าจะเกิดขึ้นเมื่อไหร่

จะรับมือกับฟองสบู่อสังหาฯอย่างไร?

• ให้ทบทวนวัตถุประสงค์การลงทุนในสินทรัพย์การลงทุนของตัวเอง
• อาจสังเกตเห็นได้ไม่ยากว่าเราเองก็อาจเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังร่วมเป่าฟองสบู่อยู่ด้วย
• หากวิเคราะห์สินทรัพย์ลงทุนแล้วพบว่าไม่เหมาะกับเป้าหมายการลงทุนของเรา ก็อาจตัดใจออกจากการลงทุนนั้นตั้งแต่เนิ่นๆ
• จำกัดสัดส่วนการลงทุนให้น้อยลงและกระจายความเสี่ยงไปยังการลงทุนที่ให้ความสบายใจได้มากกว่าแทน
• หากยังมองเห็นเหตุผลสนับสนุนที่ดีในการลงทุนในสินทรัพย์นั้นอยู่ก็อาจรักษาวินัยทยอยลงทุนทีละเล็กน้อยอย่างต่อเนื่อง หรือสะสมเงินสดไว้ก่อนเพื่อรอจังหวะตลาดฟื้นตัวก่อน

ไทยอาจเกิดภาวะฟองสบู่แตกปี 2567 หรือ 2568

ด้าน “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำเสนอผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเมื่อเร็วๆ นี้ ปรากฏว่าตลาดกำลังฟื้นตัวอย่างแรง โอกาสที่จะเกิดฟองสบู่มีให้เห็นอย่างชัดเจน เทียบปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่เกือบเท่ากับปี 2562 ก่อนโควิด-19

นอกจากนี้ยังมีผลสำรวจ พบว่า จำนวนหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่ในมือผู้ประกอบการประมาณ 200,000 หน่วย ถ้ามีการระดมเปิดตัวใหม่ในปี 2565 ทั้งปีอยู่ที่ 105,648  หน่วย และในปี 2566 อีก 130,000 หน่วย ก็คาดว่าจำนวนหน่วยรอผู้ซื้ออาจจะเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 หน่วย ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะที่เกิดฟองสบู่ได้  และถ้าการระบายสินค้าติดขัด ไม่สามารถทำได้อย่างมีประสิทธิภาพก็จะเกิดภาวะ “ฟองสบู่แตก” ในปี 2567 หรือปี 2568 ได้เช่นกัน

แน่นอนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องรับแรงกดดันจากหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นจำนวนโครงการที่ค้างสต๊อกยังขายไม่หมด กำลังซื้อที่แผ่ว และยังคงต้องจับตาเรื่องฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกอย่างใกล้ชิดอีก

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

• 8 เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ใหม่มาแรง รับโลกแห่งอนาคต พฤติกรรมผู้บริโภคใหม่

• อสังหาริมทรัพย์แจกของยั่วๆ! คนที่จะซื้อบ้าน-คอนโด ยุคโควิดของแถมเพียบ

• เน็กซัสชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองหลวงต้องปรับตัวหนักรอบ10ปีในยุคโควิด