สีผังเมือง : แต่ละสี สามารถก่อสร้างอะไรได้บ้าง ? รู้ไว้ ก่อนซื้อบ้าน-คอนโด
สีผังเมือง : แต่ละสี สามารถก่อสร้างอะไรได้บ้าง ? เช็กเลย เพราะนี่คือเรื่องที่ควรใส่ใจเรื่องที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ว่าตั้งอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองใด และสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินหรือไม่ ?
ประเด็น ผังเมืองกทม.ใหม่ ได้กลายเป็นเรื่องร้อนของสังคมขึ้นมา กับการวิวาทะของฝั่งพรรคก้าวไกล ที่ตั้งข้อสังเกตว่า ผังเมืองใหม่ ที่จัดทำนั้น มีการ เอื้อประโยชน์ให้กับคนบางกลุ่ม , และมีความกังวล ว่าจะมีการเอื้อประโยชน์บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และจะมีการเปิดช่องทาง ให้สามารถสร้างคอนโดมิเนียมได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในย่านทำเลทอง แต่คุณภาพชีวิตของคนกรุงกลับแย่ และเป็นกราฟหัวดิ่งลง
และเราเคยสงสัยกันไหมว่า การจัดโซนที่ดินหรือผังเมืองออกเป็นสีต่าง ๆ นั้นมีไว้เพื่ออะไร ? สีแต่ละสีแทนความหมายว่าอะไร ปลูกสร้างอะไรได้มากแค่ไหนในแต่ละพื้นที่ และแต่ละสีของพื้นที่นั้น ๆ มีความสำคัญแตกต่างกันอย่างไรบ้าง
ดังนั้น การศึกษาเรื่อง สีผังเมืองนั้น นับว่าเป็นเรื่องที่สำคัญ ต่อประเด็นที่กำลังร้อนแรงของสังคม ณ เวลานี้ เพราะต้องรู้ว่าพื้นที่ที่เราสนใจนั้นอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีอะไร เนื่องจากมีกฎหมายการก่อสร้างระบุไว้ชัดเจน ว่าแต่ละสีของพื้นที่นั้น ๆ สามารถก่อสร้างอะไรได้บ้าง อีกทั้งยังสามารถประเมินราคาของพื้นที่นั้นได้อย่างเหมาะสมอีกด้วย
ผังเมืองกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการแบ่งประเภทที่ดินออกเป็น 6 ประเภท ได้แก่
ที่ดินประเภทอยู่อาศัย
แบ่งออกเป็น 3 สี รหัสคือตัว “ย” ตั้งแต่ ย.1-ย.10
พื้นที่ “สีเหลือง” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ ตั้งอยู่แถบชานเมือง รหัสตั้งแต่ ย.1–ย.4 ที่ดิน ย.1 สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ที่ดิน ย.2 สร้างทาวน์เฮาส์ได้ ที่ดิน ย.3 สามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและกลางได้ ส่วนที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
พื้นที่ “สีส้ม” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง อยู่ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน รหัสคือ ย.5-ย.7 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ ถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตร จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
โดย สีส้ม นั้น ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ ถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
พื้นที่ “สีน้ำตาล” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูงตามเฉดสีเข้มสุด เป็นพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน รหัสคือ ย.8-ย.10 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากที่ดินมีมูลค่าสูง เช่น คอนโดมิเนียม เป็นต้น
โดย สีน้ำตาล คือ ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก อยู่ในเขตเมืองชั้นใน ใจกลางเมือง ที่มีผู้คนอยู่จำนวนมาก ถ้าเป็นกรุงเทพก็อาจเป็นอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ หรือสีลม สุขุมวิท เป็นต้น โดยอนุญาตให้มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยหนาแน่นกว่าสิ่งปลูกสร้าง และเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากที่ดินมีมูลค่าสูง เช่น คอนโดมิเนียม และอนุญาตให้นำพื้นที่ไปให้ประโยชน์อย่างอื่นได้ไม่เกิน 10% ของพื้นที่ทั้งหมด
ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
พื้นที่นี้จะใช้ “สีแดง” มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ รหัสคือ พ.1-พ.5
พื้นที่ พ.1 และ พ.2 เน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน ในการกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในบริเวณชานเมือง ต่างจาก
พื้นที่ พ.3 มุ่งกลุ่มเป้าหมายประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น
พื้นที่ พ.4 มีวัตถุประสงค์ที่จะเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้
พื้นที่ พ.5 เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยว
ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
พื้นที่นี้จะใช้“สีม่วง” รหัสคือ อ.1-อ.3 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก รวมถึงสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงกับอาคารชุดขนาดใหญ่ได้
พื้นที่ อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลพิษน้อย
พื้นที่ อ.2 เน้นอุตสาหกรรมการผลิต
พื้นที่ อ.3 สีเม็ดมะปราง ใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
สีของพื้นที่นี้จะมี 2 แบบคือ “สีขาวมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว” เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม รหัสคือ ก.1 – ก.5 จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้คือการสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปะวัฒนธรรมไทย
จะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน มี “สีน้ำตาลอ่อน” รหัสคือ ศ.1 และ ศ.2 จุดประสงค์คืออนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปะวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์ การบริการ และการท่องเที่ยว เพื่อส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว
ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
สีของที่ดินคือ “สีน้ำเงิน” รหัส ส. เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์
ล่าสุดนั้น ทางสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร ได้มีการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่(ฉบับที่4) จากผังเมืองเดิมที่ใช้มาตั้งแต่ พ.ศ.2556 โดยคาดว่าจะประกาศใช้ไม่เกินปี 2563 เพื่อรองรับการขยายตัวในด้านที่อยู่อาศัย และเศรษฐกิจ ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพและปริมณฑลอีกด้วย
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
