อสังหาฯดิ่งหนัก! ถึงเวลาหรือยัง? ผ่อนปรน LTV ลดดอกเบี้ย ปั๊มหัวใจให้ฟื้น!

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นับว่าเป็นอีกหนึ่งเซ็กเตอร์ที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทย เพราะปีหนึ่งๆจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนมหาศาล รวมถึงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ หากปีไหนเศรษฐกิจไทย เศรษฐกิจโลกดี จะส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมาก ทั้งคนไทย และต่างชาติ ต่างแห่ช้อปอสังหาริมทรัพย์ ทั้งอยู่อาศัยจริง และเก็งกำไร กระตุ้นเศรษฐกิจได้มหาศาล

 

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี2567 มีแนวโน้มทิศทางรทรงตัว–ชะลอตัว จากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวต่อเนื่อง กำลังซื้อในประเทศหด รวมถึงมาตรการต่างๆ เข้ามากระทบ อย่างเช่น มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (LTV : Loan To Value)   ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รวมไปจนถึงมาตรการขึ้นดอกเบี้ยเมื่อปี 2566 ที่ผ่านมา ของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในหลายรอบในปี2566 ที่ผ่านมา แม้ว่าในปี2567 กนง.มีมติ คงดอกเบี้ยนโยบายที่ 2.50%

จากหลายๆปัจจัยลบที่กล่าวมาเบื้องต้น นับว่าเป็นตัวฉุดภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย มากพอสมควร โดยมีการรายงานถึงสัญญาณร้ายจากไตรมาสแรก ปี257 ที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์ ยอดขายติดลบ 25-30% ต่ำสุดในรอบ 6 ปี ซึ่งตลาดทาวน์เฮ้าส์ยอดขายต่ำสุดในรอบ 12 ปีนับจากวิกฤติน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ในขณะที่ยอดโอน “ติดลบ” ทุกตลาด ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว

และทาวน์เฮ้าส์ ดังนั้นสะท้อนว่ากำลังซื้อเปราะบางอย่างมาก เป็นแนวโน้มต่อเนื่องไตรมาสสองนี้ด้วย ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากผลกระทบมาตรการ LTV สำหรับใครที่กำลังจะวางแผนซื้อ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ ต้องรู้ วันนี้จะพาไปทำความรู้จัก

มาตรการ LTV คืออะไร?

โดย LTV (Loan to Value) คือ เพดานสินเชื่อที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดขึ้น เพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัวของประชาชน ป้องกันการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร และเพื่อเป็นการยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อให้กับธนาคารต่าง ๆ โดยเป็นการคำนวณอัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ

LTV คำนวณอย่างไร?

สำหรับการคำนวณจากการเอาเงินที่ธนาคารปล่อยกู้ (L: Loan) หารด้วยราคาบ้าน (V : Value) หรือ LTV = L x 100 / V หน่วยออกมาเป็น %

โดย “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ข้อมูลยอดขายอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงมีนัยสำคัญต่อการทบทวนมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (LTV : Loan To Value)   ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สืบเนื่องมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างรุนแรงทั้งยอดขาย และโอนกรรมสิทธิ์รวมในทุกสินค้า เกือบทุกระดับราคา ยกเว้นเพียงกลุ่มราคาสูงกว่า 50 ล้านบาท และตลาดต่างชาติ

“ตลาดกลาง-ล่าง จากการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) และดอกเบี้ยสูง ทำให้ผู้คนไม่สามารถเข้าถึงบ้านได้ ขณะที่ยอดโอน เป็นครั้งแรกที่ตัวเลขแดงทุกตัว ไม่เคยเห็นทั้งฝั่งยอดขาย และยอดโอนในทุกเซกเมนต์ติดลบ เพราะปกติถ้าฝั่งคอนโดมิเนียมไม่ดี ฝั่งบ้านจะดี หรือถ้าฝั่งบ้านเดี่ยวดี คอนโดมิเนียมจะไม่ดี แต่ครั้งนี้ตัวเลขไม่ดีทุกตลาด เป็นครั้งแรกที่เห็นเหตุการณ์แบบนี้ในรอบ 30 ปีทีเดียว” ประเสริฐ กล่าว

นอกจากนี้ยังพบว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกปี 2567 ไม่ดี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมไม่มีการเปิดตัวเพิ่มมากนัก ขณะที่การเปิดตัวทาวน์เฮ้าส์ต่ำสุดสะท้อนดีมานด์ “ลดลง” ผู้ประกอบการปรับตัวเปิดโครงการลดลง หรือชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพราะคนซื้อขอสินเชื่อไม่ได้ หรือกู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้น

ต่อมามาฟังความเห็นของ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หากมีการขึ้นดอกเบี้ยอีก จะส่งผลต่อต้นทุนของภาคเอกชน รวมถึงประชาชนด้วยจากการที่ดอกเบี้ยขึ้นส่งผลให้มีหนี้เพิ่มขึ้นทำให้กำลังซื้อลดลง ในภาคอสังหาฯ

ทั้งนี้ดอกเบี้ย 1% ที่ปรับขึ้นจะกระทบฝั่งดีมานด์ 8% ฝั่งซัพพลายได้รับผลกระทบ 2-4% รวมแล้วดอกเบี้ย 1% จะกระทบตลาดอสังหาฯ ประมาณ10-12% แสดงว่าการขึ้นดอกเบี้ย 0.25% ผลกระทบอยู่ที่ประมาณ 2.5-3% ของตลาด โดยที่ผ่านมาการขึ้นดอกเบี้ย 0.25% ส่งผลให้กำลังซื้อของคนลดลง ขณะที่ต้นทุนสูงขึ้น ทำให้ดีมานด์ซัพพลายห่างกัน 2.5-3%

นับว่าเป็นฝันร้ายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังเจอโจทย์หิน และความท้าทายมากมาย ทั้งกำลังซื้อที่ลดลงจากผลกระทบเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจไทย ที่ไม่ขยายตัว นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเรื่องดอกเบี้ย LTV เข้ามาเกี่ยวข้องอีกด้วย

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

• ธุรกิจอสังหาฯ ดึงพันธมิตร ร่วมสร้างกรีน Ecosystem ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่

• ผ่าแผนความยั่งยืน 2 ยักษ์ธุรกิจอสังหาฯ แสนสิริ -ศุภาลัย

• หนุนธุรกิจอสังหาฯ ใช้ "เทคโนโลยีสีเขียว" รักษ์โลก ลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน