วิธีตรวจสอบก่อนซื้อบ้านมือสอง ไม่ใช่แค่อยู่อาศัย แต่เป็น "โอกาสลงทุน"
ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดีนัก ผู้คนหลายคนจึงหันมาเก็บออมและระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น แต่การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองก็ยังเป็นความฝันสำคัญของใครหลายคน ซึ่งในยุคนี้ การซื้อบ้านมือสองหรือคอนโดมือสอง กลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจไม่น้อยเลย
SHORT CUT
- บ้านมือสองเป็นทางเลือกน่าสนใจในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง เพราะมีราคาถูกกว่า ต่อรองราคาได้ง่ายกว่าบ้านใหม่ อีกทั้งยังเห็นสภาพจริงและการตกแต่งก่อนตัดสินใจซื้อ
- สิ่งที่ต้องระวัง คือ การตรวจสอบบ้านมือสองอย่างละเอียดก่อนซื้อ ทั้งเหตุผลในการขาย สภาพบ้าน โฉนดและกรรมสิทธิ์ รวมถึงหนี้ค้างชำระต่างๆ
- ควรทำสัญญาซื้อขายที่ชัดเจน ระบุราคา เงินมัดจำ กำหนดชำระ และแบ่งค่าใช้จ่ายวันโอน ป้องกันปัญหาภายหลัง
ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดีนัก ผู้คนหลายคนจึงหันมาเก็บออมและระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น แต่การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองก็ยังเป็นความฝันสำคัญของใครหลายคน ซึ่งในยุคนี้ การซื้อบ้านมือสองหรือคอนโดมือสอง กลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจไม่น้อยเลย
จุดเด่นของบ้านมือสองคือ ราคาจะถูกกว่ามือหนึ่งมาก เพราะมีการคิดค่าเสื่อมราคาไปแล้ว บางทีอาจได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าในราคาเท่ากัน แถมยังเจรจาต่อรองราคากับเจ้าของโดยตรงได้อีก บางทีก็อาจได้บ้านสวยในย่านที่เราอยากอยู่ แต่หาบ้านใหม่ยากหรือราคาสูงเกินไป
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่าไตรมาส 4 ปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนประกาศขาย 150,465 หน่วย มูลค่า 999,874 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -7.6 แต่มูลค่ากลับเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 16.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) กลับมีการเพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.4 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8
การเปลี่ยนแปลงเช่นนี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้ที่อยู่อาศัยมือสองปรับตัวลดลงจากปีก่อนเนื่องจากกลุ่มที่มีราคาต่ำได้ทยอยถูกดูดซับไปจากตลาด แต่มีที่อยู่อาศัยมือสองราคาสูงเริ่มเข้ามาทดแทน โดยจะเห็นได้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือสองเพิ่มขึ้นจาก 5.3 ล้านบาท ในไตรมาส 4 ปี 2565 เป็น 6.6 ล้านบาทในไตรมาส 4 ปี 2566
ข้อดีของบ้าน-คอนโดฯ มือสองที่ไม่ควรมองข้าม
• ได้บ้านในราคาเอื้อมถึง เพิ่มโอกาสต่อรองราคา
ปัจจัยสำคัญก็คือราคาที่เหมาะสมกับงบประมาณที่มี ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่นั้นยังไม่กลับมาฟื้นตัวดีดังเดิม ทำให้หลายคนเลือกพิจารณาที่อยู่อาศัยมือสองที่กลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในยุคนี้ เมื่อคิดค่าเสื่อมตามการใช้งานแล้วบ้านมือสอง-คอนโดมือสองยังมีราคาต่ำกว่า และยังสามารถต่อรองราคาที่พึงพอใจกับผู้ขายได้โดยตรง ทำให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมือสองที่มีสภาพสมบูรณ์ และช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้
• ได้บ้านที่ใช่ในทำเลหายาก ทำเลที่มีความเจริญ
มีสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ รองรับการเดินทางที่หลากหลาย และมีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่าน ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนั้นสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่ตลาดอสังหาฯ แข่งขันอย่างดุเดือด การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินผนวกกับการปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างโดยเฉพาะโครงการใหม่ปรับเพิ่มสูงขึ้น ที่อยู่อาศัยมือสองจึงกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลทองหรือทำเลที่มีความเจริญซึ่งหาโครงการมือหนึ่งได้ยาก
• เห็นของจริง ไม่ต้องวัดดวง
ผู้ซื้อจะได้เห็นสภาพบ้านที่แท้จริงพร้อมทั้งสภาพแวดล้อมโดยรอบอย่างละเอียด รวมไปถึงเพื่อนบ้านข้างเคียง ไม่ต้องรอลุ้นหลังก่อสร้างแล้วเสร็จเหมือนที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ นอกจากนี้บ้านมือสอง-คอนโดมือสองมักมีการตกแต่งมาแล้ว หรืออาจมีการแถมเฟอร์นิเจอร์มาให้ ผู้บริโภคสามารถใช้เวลาในการพิจารณารายละเอียดหรือวางแผนต่อเติมใหม่ได้ง่ายขึ้น
• ระบบการก่อสร้างแบบเก่าตอบโจทย์สายแต่งบ้าน
ส่วนใหญ่บ้านมือสองที่ก่อสร้างมานานจะเป็นระบบการก่อสร้างแบบเก่า เช่น การสร้างด้วยอิฐมอญฉาบปูน ต่างจากการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปัจจุบันที่ก่อสร้างด้วยผนังอิฐมวลเบา และผนังคอนกรีตสำเร็จรูป (Precast) ที่มีจุดเด่นต่างกันในด้านความแข็งแกร่งทนทาน และผนังอิฐมอญทนกับทุกสภาพอากาศในเมืองไทยเป็นอย่างดี จึงเหมาะกับผู้ที่มีแผนต่อเติมและดัดแปลงที่อยู่อาศัย หรือผู้ที่ชอบตกแต่งรีโนเวทบ้านด้วยตัวเอง
วิธีตรวจสอบก่อนซื้อบ้านมือสอง
แม้การซื้อที่อยู่อาศัยมือสองจะมีจุดเด่นที่น่าสนใจ ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านในราคาที่เอื้อมถึง แต่ก็มีข้อแตกต่างจากการซื้อที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ไม่น้อย ผู้บริโภคที่ไม่เคยซื้อที่อยู่อาศัยมือสองมาก่อนจึงควรทำความเข้าใจให้ดีในทุกขั้นตอน
• ตรวจสอบเหตุผลที่แท้จริงในการขายบ้าน
สิ่งแรกที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน-คอนโดฯ มือสอง คือเหตุผลในการประกาศขายของเจ้าของเดิม เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจและต่อรองราคา เนื่องจากบางสาเหตุอาจส่งผลกระทบในอนาคตได้ เช่น ขายบ้านเนื่องจากมีภาระหนี้สิน หรือถูกเจ้าหนี้บังคับขาย หรือขายเพราะปัญหาเสียงรบกวนจากเพื่อนบ้าน
• เช็กสภาพบ้านให้ละเอียดก่อนซื้อ
ผู้ซื้อควรสังเกตรายละเอียดโครงสร้างบ้านและสภาพแวดล้อมต่าง ๆ ประกอบด้วยเช่นกัน เนื่องจากเจ้าของเดิมอาจจงใจไม่แจ้งปัญหาด้านโครงสร้างหรือการใช้งานอื่น ๆ ให้ผู้ซื้อทราบ เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกกดราคา เช่น พื้นดินรอบบ้านหรือรั้วทรุดตัว เสาหรือคานมีรอยแตกร้าวลึก
• ตรวจสอบกรรมสิทธิ์
อีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญคือการตรวจสอบให้ละเอียดว่าโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จะซื้อนั้นถูกต้องหรือไม่ เนื่องจากโฉนดที่ผู้ขายนำมาให้อาจจะเป็นข้อมูลที่ไม่ถูกต้องหรือมีการปลอมแปลง หรือถูกอายัดตามกฎหมาย ป้องกันผู้ประกาศขายไม่ใช่เจ้าของบ้านตัวจริง แล้วแอบอ้างขายบ้านมือสองของผู้อื่น ซึ่งหากได้ตกลงทำการซื้อขายเรียบร้อยแล้ว จะทำให้ผู้ซื้อเกิดปัญหาตามมาในภายหลังได้
• ใบปลอดหนี้
คือเอกสารที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอยู่อาศัยในคอนโดฯ หากขาดเอกสารนี้จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้ โดยผู้ขายต้องเป็นผู้ดำเนินการขอเอกสารนี้ที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อจัดการค่าใช้จ่ายค้างชำระ (ถ้ามี) ซึ่งประเด็นนี้ถือเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ดีว่าเจ้าของเดิมค้างจ่ายค่าส่วนกลางหรือมีหนี้ค้างอื่นกับทางนิติบุคคลหรือไม่ และแจ้งให้ผู้ขายจัดการเคลียร์หนี้ค้างให้เรียบร้อย ไม่เช่นนั้นผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบชำระหนี้เอง
• ตกลงรายละเอียดสัญญา และค่าใช้จ่ายวันโอน
เมื่อได้บ้านที่ถูกใจแล้ว ผู้ซื้อควรติดต่อผู้ขายเพื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน โดยควรระบุราคาที่ตกลงซื้อขาย รวมถึงค่ามัดจำ และระยะเวลาที่ต้องชำระส่วนที่เหลือให้ชัดเจน หากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ภายในกำหนด ผู้ขายก็จะมีสิทธิ์ยึดเงินมัดจำเช่นกัน ซึ่งเมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะต้องให้สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อใช้เป็นเอกสารในการดำเนินการยื่นกู้กับสถาบันการเงิน นอกจากนี้ ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุรายละเอียดในเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนว่า ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง หรือตกลงแบ่งจ่ายกันอย่างไร
ที่มา
